La tassazione degli immobili posseduti in Italia da soggetti residenti all'estero e iscritti all'AIRE (Anagrafe degli Italiani Residenti all'Estero) è una materia complessa che ha subito profonde modifiche legislative nel corso degli ultimi anni. Molti contribuenti ritengono che l'iscrizione all'AIRE garantisca un'esenzione totale e automatica dalle imposte locali sulla casa. In realtà, la normativa vigente prevede requisiti molto stringenti per poter accedere a riduzioni o agevolazioni sull'IMU (Imposta Municipale Unica). La distinzione tra "prima casa" e "abitazione principale" è fondamentale: per la legge italiana, l'abitazione principale richiede la residenza anagrafica e la dimora abituale nell'immobile, requisiti che per definizione non possono essere soddisfatti da chi risiede stabilmente all'estero. Di conseguenza, l'immobile in Italia per gli iscritti AIRE viene generalmente considerato come seconda casa, salvo specifiche eccezioni normative.
Il contesto storico e l'evoluzione della normativa
Per comprendere l'attuale regime fiscale, è utile analizzare l'evoluzione delle leggi in materia, che hanno oscillato tra la concessione di ampie agevolazioni e la necessità di adeguarsi ai principi comunitari. Fino al 2015, i cittadini italiani iscritti all'AIRE beneficiavano di un'esenzione quasi totale per l'immobile posseduto in Italia, che veniva equiparato per legge all'abitazione principale, a condizione che non fosse locato. Questa disposizione è stata tuttavia contestata dalla Commissione Europea, che ha avviato una procedura di infrazione contro l'Italia per violazione del principio di non discriminazione in base alla nazionalità e alla residenza, poiché l'agevolazione era riservata ai soli cittadini italiani e non agli altri cittadini dell'Unione Europea residenti all'estero.
A seguito di tale intervento, il legislatore italiano ha dovuto riformulare le regole. L'esenzione totale è stata eliminata a partire dal 2016. Successivamente, la Legge di Bilancio per il 2021 ha introdotto una riduzione dell'imposta pari al 50%, percentuale che è stata temporaneamente modificata per l'anno 2022 (riduzione al 62,5%, con imposta dovuta nella misura del 37,5%) per poi tornare stabilmente al 50% a decorrere dal 2023. Questa agevolazione non è più legata alla sola cittadinanza, ma è riservata esclusivamente a una platea ristretta di soggetti che percepiscono determinati trattamenti pensionistici in regime di convenzione internazionale.
La riduzione IMU al 50%: requisiti soggettivi e oggettivi
La legge di bilancio prevede una riduzione del 50% dell'IMU per una sola unità immobiliare a uso abitativo posseduta in Italia da soggetti residenti all'estero. Per poter applicare questo sconto fiscale, è necessario soddisfare contemporaneamente precisi requisiti di natura sia soggettiva (legati allo status pensionistico e previdenziale della persona) sia oggettiva (legati alla destinazione e all'utilizzo dell'immobile stesso). La mancanza di uno solo di questi requisiti comporta la perdita del diritto all'agevolazione e l'applicazione dell'aliquota ordinaria deliberata dal Comune in cui si trova l'immobile.
I requisiti soggettivi del contribuente
Il proprietario dell'immobile in Italia deve essere regolarmente iscritto all'AIRE e deve essere titolare di una pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l'Italia, oppure di una pensione diretta erogata dallo Stato estero di residenza. Questo significa che la riduzione spetta a chi riceve una pensione estera o una pensione italiana calcolata con il cumulo dei contributi versati in più Paesi. Non hanno invece diritto all'agevolazione i soggetti che sono titolari esclusivamente di una pensione italiana ordinaria (maturata senza l'apporto di contributi esteri o non in convenzione), i lavoratori attivi all'estero, i disoccupati e i cittadini residenti all'estero non ancora pensionati. Anche i titolari di pensioni di invalidità o di reversibilità devono verificare se il loro specifico trattamento rientri negli accordi di convenzione internazionale per poter beneficiare dello sconto.
I requisiti oggettivi dell'immobile
L'immobile per il quale si richiede la riduzione deve possedere le seguenti caratteristiche tassative:
- Non deve essere locato in alcun modo, né con contratti a lungo termine (canone libero o concordato) né con locazioni brevi, transitorie o di natura turistica.
- Non deve essere concesso in comodato d'uso gratuito a terzi, inclusi i parenti stretti come figli o genitori.
- Deve trattarsi di una sola unità immobiliare adibita ad abitazione civile posseduta a titolo di proprietà o usufrutto. Qualora il contribuente possieda più immobili in Italia, l'agevolazione può essere applicata a una sola di esse, a scelta del contribuente, mentre le altre saranno tassate con aliquota ordinaria.
- Sono escluse dal beneficio le categorie catastali di lusso, ovvero A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici), per le quali l'imposta è sempre dovuta per intero.
Cosa si intende per pensione in convenzione internazionale?
Questo aspetto rappresenta una fonte di frequenti dubbi e contenziosi per molti contribuenti. La convenzione internazionale in materia previdenziale è un accordo bilaterale o multilaterale che permette di sommare i periodi di contribuzione accreditati in diversi Stati per raggiungere il diritto alla pensione (il cosiddetto cumulo o totalizzazione). Se il cittadino residente all'estero ha lavorato sia in Italia che in uno Stato estero convenzionato (come i Paesi dell'Unione Europea, la Svizzera, il Regno Unito, gli Stati Uniti, il Canada, l'Argentina, l'Australia, tra gli altri) e percepisce una pensione basata su questi accordi, può accedere alla riduzione IMU.
La pensione può essere erogata dallo Stato estero di residenza (pensione estera diretta) oppure dall'Inps in regime di totalizzazione internazionale (pro-rata). Al contrario, chi risiede all'estero ma percepisce una pensione italiana "pura", ovvero maturata unicamente con contributi versati in Italia senza necessità di ricorrere agli accordi internazionali, non soddisfa questo specifico requisito soggettivo secondo l'orientamento espresso dal Ministero dell'Economia e delle Finanze, in quanto manca il collegamento con la previdenza internazionale.
La riduzione della TARI per gli iscritti AIRE
Oltre alla riduzione dell'IMU, la normativa nazionale prevede anche un'agevolazione per la TARI (la tassa sui rifiuti). Per i medesimi soggetti che hanno diritto alla riduzione IMU del 50% (quindi pensionati all'estero con pensione in convenzione e immobile non locato né concesso in comodato), è prevista una riduzione della TARI pari a due terzi (2/3) dell'imposta dovuta. L'imposta da pagare sarà quindi pari a un terzo del totale.
Anche in questo caso, l'agevolazione si applica a una sola unità immobiliare a uso abitativo. È importante ricordare che, mentre la riduzione IMU è definita per legge statale, l'applicazione pratica della riduzione TARI può richiedere una verifica dei regolamenti comunali specifici, in quanto i Comuni gestiscono direttamente la riscossione del tributo sui rifiuti e stabiliscono le modalità operative per la presentazione della richiesta di riduzione.
Adempimenti burocratici: la Dichiarazione IMU
Le agevolazioni fiscali per i residenti all'estero non vengono applicate in modo automatico dai Comuni, i quali spesso non dispongono dei dati relativi allo status pensionistico estero del contribuente. Il cittadino ha l'obbligo di presentare la Dichiarazione IMU entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello in cui è sorto il diritto alla riduzione (o a quello in cui si sono verificate variazioni rilevanti).
Nel modello di dichiarazione cartaceo o telematico è necessario barrare la casella relativa alle riduzioni d'imposta e specificare in modo dettagliato, nello spazio dedicato alle annotazioni, il possesso dei requisiti richiesti. È opportuno indicare lo Stato estero di residenza, il numero di iscrizione AIRE, l'ente previdenziale erogatore e gli estremi della pensione percepita in convenzione internazionale. La mancata presentazione della dichiarazione nei termini previsti può compromettere il riconoscimento del beneficio da parte dell'amministrazione comunale e comportare l'applicazione di sanzioni per omessa o infedele dichiarazione.
Casi particolari: la comproprietà dell'immobile
Un caso assai frequente riguarda gli immobili posseduti in comproprietà da coniugi o parenti, in cui solo uno dei proprietari soddisfa i requisiti per la riduzione IMU. L'agevolazione fiscale ha carattere strettamente personale ed è legata ai requisiti soggettivi del singolo contribuente. Di conseguenza, la riduzione del 50% si applicherà esclusivamente sulla quota di possesso del soggetto che rispetta tutti i requisiti (iscrizione AIRE e status di pensionato in convenzione).
Ad esempio, se un immobile è posseduto al 50% da un coniuge pensionato all'estero in convenzione e al 50% dall'altro coniuge che lavora ancora all'estero (o che percepisce una pensione non in convenzione), la riduzione del 50% si applicherà solo sulla quota del primo coniuge (che pagherà quindi il 25% dell'imposta totale sull'immobile). Il secondo coniuge sarà tenuto a versare l'imposta sulla propria quota del 50% calcolandola con l'aliquota ordinaria stabilita dal Comune per le seconde case, senza alcuna riduzione.
Controlli fiscali e attività di accertamento dei Comuni
I Comuni italiani effettuano regolarmente controlli incrociati per verificare la veridicità delle dichiarazioni presentate dai contribuenti residenti all'estero. Le amministrazioni locali possono incrociare i dati dell'anagrafe tributaria, dei registri AIRE e delle utenze domestiche (luce, acqua, gas) per accertare che l'immobile non sia effettivamente locato o utilizzato da terzi.
Qualora un Comune rilevi l'indebita fruizione dell'agevolazione (ad esempio, nel caso in cui l'immobile risulti affittato anche solo per brevi periodi estivi, o se la pensione non rientri realmente nei canoni della convenzione internazionale), provvederà a emettere un avviso di accertamento. Tale atto richiederà il recupero della differenza d'imposta non versata, maggiorata delle sanzioni amministrative previste dalla legge e degli interessi legali maturati nel tempo.
Valentino de Rogatis