Tassazione della vendita di immobili in Austria
In Austria la vendita di immobili è soggetta principalmente alla cosiddetta “ImmoESt” (Immobilienertragsteuer), cioè la tassa sulla plusvalenza immobiliare.
Aliquota sulla plusvalenza immobiliare
La plusvalenza derivante dalla vendita di un immobile viene generalmente tassata con un’aliquota del 30%. La plusvalenza corrisponde alla differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto, comprese eventuali spese documentabili di ristrutturazione o miglioramento.
Esempio:
acquisto immobile: 300.000 euro
vendita immobile: 450.000 euro
plusvalenza: 150.000 euro
tassa teorica: 45.000 euro
Esenzione per abitazione principale
In Austria esistono importanti esenzioni fiscali per la prima casa.
La vendita può essere esente da tassazione se:
il proprietario ha abitato l’immobile come residenza principale per almeno 2 anni consecutivi prima della vendita;
oppure
ha vissuto nell’immobile per almeno 5 anni nei precedenti 10 anni.
Questa regola rende molto vantaggiosa la vendita della propria abitazione principale rispetto agli immobili acquistati come investimento.
Terreni e immobili ereditati
Anche i terreni e gli immobili ricevuti in eredità possono essere soggetti a tassazione sulla plusvalenza al momento della vendita. Tuttavia esistono regole particolari per il calcolo del valore storico dell’immobile.
Costi notarili e tasse accessorie
In Austria il sistema notarile è differente rispetto all’Italia. Nella compravendita spesso intervengono avvocati o notai per la gestione fiduciaria del pagamento e della registrazione catastale.
Sono inoltre presenti:
costi di registrazione nel Grundbuch (catasto fondiario);
eventuali commissioni immobiliari;
spese legali e notarili.
Tassazione della vendita di immobili in Italia
In Italia la tassazione sulla vendita immobiliare dipende soprattutto dal tempo trascorso tra acquisto e vendita e dall’utilizzo dell’immobile.
Plusvalenza entro 5 anni
Se un immobile viene venduto entro 5 anni dall’acquisto, l’eventuale plusvalenza può essere tassata.
La tassazione può avvenire:
tramite IRPEF ordinaria;
oppure
con imposta sostitutiva del 26% richiesta al notaio durante l’atto di vendita.
Esenzione per abitazione principale
Non si paga generalmente la tassa sulla plusvalenza se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita.
Inoltre, se la vendita avviene dopo 5 anni dall’acquisto, normalmente non vi è tassazione sulla plusvalenza per i privati.
Immobili ricevuti in successione
Gli immobili ereditati in Italia godono generalmente di un trattamento fiscale favorevole sulla successiva vendita, soprattutto riguardo alla tassazione della plusvalenza.
Imposte sulla compravendita
In Italia esistono varie imposte legate all’acquisto e alla vendita:
imposta di registro;
imposta catastale;
imposta ipotecaria;
IVA in alcuni casi specifici (ad esempio acquisto da costruttore).
Differenze principali tra Austria e Italia
In Austria la plusvalenza immobiliare è generalmente tassata sempre, salvo esenzioni specifiche per abitazione principale.
In Italia dopo 5 anni la vendita da parte di privati è spesso esente da tassazione sulla plusvalenza.
L’Austria applica un’aliquota fissa del 30% sulla plusvalenza immobiliare.
In Italia la tassazione può variare in base al reddito o all’imposta sostitutiva scelta.
Attenzione per italiani residenti in Austria
Gli italiani residenti in Austria che vendono immobili in Italia possono dover considerare anche gli aspetti legati alla residenza fiscale internazionale e alla convenzione contro la doppia imposizione tra Italy e Austria.
In questi casi è spesso consigliabile consultare un commercialista esperto in fiscalità internazionale per evitare doppie tassazioni o errori dichiarativi.
Valentino de Rogatis