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Anlegerpreis (prezzo per investitori): è il prezzo che un acquirente paga per un immobile con l’intenzione di metterlo a reddito (affittarlo), quindi come investimento. Eigennutzerpreis (prezzo per uso proprio): è il prezzo pagato da chi acquista un immobile per abitare personalmente o per la propria famiglia. Perché i prezzi sono diversi? Il prezzo di mercato di uno stesso immobile può variare sensibilmente a seconda che lo compri come investitore (Anleger) o come utilizzatore diretto (Eigennutzer). Un investitore valuta il prezzo anche in base al rendimento da affitto (affitto netto annuo diviso per il prezzo di acquisto, cioè il cosiddetto "yield"). Chi compra per abitare valuta più l’aspetto personale: posizione, comfort, finiture, vicinanza a scuole, trasporti, ecc. Esempio pratico Immagina un appartamento a Vienna: Prezzo per Eigennutzer: 450.000 € Prezzo per Anleger: 420.000 € Motivo: L’investitore (Anleger) sa che il canone mensile possibile è, ad esempio, 1.200 €. Quindi il rendimento lordo annuo è: 1.200 € × 12 = 14.400 € Rendimento lordo su investimento: 14.400 € / 420.000 € ≈ 3,43% Se il prezzo fosse quello per Eigennutzer (450.000 €), il rendimento sarebbe più basso (circa 3,2%), meno interessante per l’investitore. Cosa significa nella pratica? Il venditore potrebbe chiedere un prezzo più alto a chi compra per vivere nell’immobile, perché quel compratore è meno sensibile al rendimento, più disposto a pagare per il valore personale e la qualità della vita. Per un investitore, il prezzo deve “quadrare” con il potenziale guadagno dall’affitto e con i costi (tasse, manutenzione, periodi di vacanza dell’immobile). Quindi tende a trattare o cercare immobili con un prezzo più basso. |
Scritto da  Valentino de Rogatis |
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